Договор аренды нежилого помещения, на что следует обратить внимание Предлагаем Вашему вниманию информацию, которая может быть полезна при заключении договора аренды нежилого помещения. 1. Аренда нежилого помещения При заключении договора аренды стороны руководствуются рядом параметров: цена, срок, наличие коммуникаций, местоположение и транспортная доступность. Но первое, на что они должны обратить внимание – юридическая чистота сделки. Наша практика свидетельствует, что наиболее обаятельные и прекрасно воспитанные люди впоследствии оказываются фигурантами именно по уголовным делам, и вменяют им именно мошенничество. Мошенники являются элитой преступного мира. С ними очень приятно общаться, но это общение недолгое – в определенный момент они всегда исчезают. И Вы понимаете, что они исчезли с Вашими деньгами и документами. Увы, все имеют свои недостатки, и только мошенники выглядят идеально. 2. Чем рискует арендодатель - его помещение может быть использовано не по назначению - он может не получить арендную плату - получать ее не в полном объеме или позже оговоренного времени - повреждение или пропажа имущества - арендаторы могут неожиданно исчезнуть, и вместо них арендодателя будут ежедневно навещать разъяренные кредиторы и невозмутимые сотрудники правоохранительных органов 3. Чем рискует арендатор - ему могут попытаться сдать в аренду помещение, на которое «арендодатель» не имеет прав, взяв задаток (подобные случаи, широко распространены) - при заключении договора субаренды субарендатор зависим от намерений не только арендодателя, но и собственника - арендатор может резко увеличить размер арендной платы после вложения арендатором значительных средств в обустройство помещения 4. Преимущества – на стороне арендодателя На практике договор аренды практически всегда составляется в пользу арендодателя, поскольку он – собственник. Задача арендатора – по возможности смягчить требования арендодателя и избежать дополнительных обязательств арендатора перед арендодателем и т.д. 5. Советы СТОРОНАМ перед заключением договора аренды 1. На начальном этапе переговоров с потенциальным партнером следует выяснить серьезность его намерений и благонадежность организации. Такая проверка, как правило, включает в себя следующие элементы: проверка адресных и регистрационных данных, проверка текущего финансового состояния, проверка истории и репутации компании. 2. Необходимо определиться, нет ли ограничений на использование помещений под определенное назначение - ресторан, банк, магазин. Это важно, в частности, при расположении помещения в жилом доме. 3. Представители компаний должны обладать полномочиями для заключения сделки. Для удостоверения полномочий сторон нужно проверить: - учредительные документы, Свидетельство о государственной регистрации - свежую Выписку из ЕГРЮЛ, где указаны данные действующего руководителя - заверенную копию приказа о назначении на должность лица, имеющего право действовать без доверенности (обычно это Генеральный директор) - протокол избрания на должность руководителя - если представитель компании действует на основании доверенности – он должен предоставить оригинал доверенности, (оригинал доверенности (не копия!!!) является приложением к договору) - в отдельных случаях также протокол собрания участников (акционеров), на котором он был уполномочен заключать эту сделку 4. Все документы, касающиеся взаимоотношений арендодателя и арендатора, стороны должны представить друг другу в оригинале. 5. В договоре должно быть дано максимально полное описание объекта аренды – его точный адрес, метраж, количество комнат и регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. 6. Чтобы исключить возможные споры, необходимо обсудить и включить в текст договора, что сумма НДС включается в размер арендной платы. Также возможно включить в общую сумму арендной платы компенсацию арендодателю за обслуживание переданного по договору помещения и коммунальные платежи. Однако недопустимо, чтобы арендная плата состояла целиком из размера коммунальных платежей. Суды не признают такие договоры действительными. 7. В приложении к договору необходимо обсудить и прописать все услуги, которые оказывает арендодатель арендатору, указав при этом, какие услуги входят в арендную плату, а какие – оплачиваются отдельно. 8. Особое внимание следует уделить вопросу распределения расходов на содержание арендованного имущества. Арендная плата за эксплуатацию здания или сооружения включает в себя лишь платежи за пользование земельным участком, на котором оно расположено (иная территория оплачивается дополнительно). Расходы на текущий ремонт и содержание имущества, как правило, несет арендатор. К расходам на содержание арендованного имущества относятся коммунальные платежи, уборка и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, телекоммуникации. Целесообразно подробно обсудить и отразить в договоре, какие расходы кем именно оплачиваются. 9. Следует тщательно прорабатывать договор аренды, детализировать режим использования помещения, особенно в случае передачи в аренду объекта с отделкой и имуществом. Чем четче прописаны правила эксплуатации помещения, тем меньше поводов для разногласий. 10. Необходимо определиться со сроком договора аренды – краткосрочный или долгосрочный, подлежащий государственной регистрации. 11. Размер арендной платы может быть определен в твердой сумме либо должен быть установлен способ определения размера арендной платы. При этом твердым размером будет считаться только сумма в рублях РФ, а сумма в иностранной валюте – способом определения размера арендной платы. 12. Во избежание спора сторон момент начала пользования помещением желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Иногда его необходимо оборудовать, отремонтировать, зарегистрировать в государственных органах и т.п. 13. Даже если договор аренды составлен юридически грамотно, отсутствие акта приемки-передачи объекта недвижимости (с момента его подписания арендатор получает права пользования) может вызвать серьезные затруднения. В акте должны быть указаны фактическое состояние принимаемого имущества, особенно отступления от нормы, в том числе внутренняя отделка помещений, необходимость ремонта, отсутствие каких-либо деталей и пр. Впоследствии этот документ позволит избежать разногласий между сторонами. 6. Советы АРЕНДАТОРУ перед заключением договора аренды 1. Перед заключением договора аренды с коммерческой компанией необходимо убедиться в том, что арендуемый объект действительно принадлежит арендодателю, и он полномочен сдавать его в аренду. Подтверждением этого могут стать следующие документы: свидетельство Мосрегистрации и выписка из Единого Государственного реестра прав, а также техническая документация БТИ. Если собственники имеют лишь свидетельство о праве пользования объектом недвижимости устаревшего образца (выданного до 1998 года), то в Мосрегистрации с таким свидетельством могут возникнуть проблемы. 2. Арендатору помещений на первых этажах жилых зданий следует обращать внимание не только на то, у кого он арендует квадратные метры (у собственника или нет), но и на наличие в доме собственной службы эксплуатации. Ведь собственника помещения не будет интересовать, обеспечен ли арендатор связью, электричеством и водой. Решение всех этих вопросов лежит на арендаторе, который самостоятельно должен связываться со службой эксплуатации или ЖЭКом. 7. Cоветы АРЕНДОДАТЕЛЮ перед заключением договора аренды 1. При оформлении договора нужно не только соблюсти все требования действующего законодательства, но и оставить за собой какие-либо инструменты влияния на арендатора: прописать в договоре возможные штрафные санкции и оставить за собой право посещения объекта для контроля сохранности имущества и его целевого использования. 8. О повышении арендной платы В настоящее время арендодатель по закону не имеет права в одностороннем порядке повышать арендную плату (ранее, на протяжении ряда лет, повышение являлось нормой). Согласно ст. 614 ГК РФ: «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год». Таким образом, возможность изменения арендной платы, но не чаще одного раза в год (здесь закон поставил четкие рамки), может быть указана в договоре аренды. Если в договоре сама возможность изменения арендной платы не описана, арендодатель вообще не вправе повышать стоимость аренды в течение всего срока договора, который может быть заключен на три, пять десять и более лет. Арендная плата, указанная в договоре, который не содержит условие о самой возможности ее пересмотра, может меняться только по взаимному согласию арендатора и собственника, т.е., как указано в законе, «по соглашению сторон». Если в договоре прописана возможность изменения арендной платы, то условия, при которых она изменяется, лучше предусмотреть сразу, например, колебание курса валют или изменение динамики рынка. В договоре можно установить не твердую сумму арендной платы, а механизм ее исчисления (например, в виде эквивалента иностранной валюты или включить в соглашение условие о ежеквартальной индексации суммы в соответствии с ростом инфляции). 9. Подводя итоги Законодательство, которым необходимо руководствоваться при заключении договора аренды объекта коммерческой недвижимости, несовершенно и противоречиво. В Гражданском Кодексе РФ вопросы аренды недвижимости урегулированы достаточно подробно. Однако в конкретной сделке возникают вопросы, требующие не только правовых, но и практических знаний, в том числе знания судебной практики. «Если иное не предусмотрено договором...» – частая фраза закона. Предусмотреть договором можно многое, закон оставляет поле для творчества сторон сделки. Договор аренды должен детально отражать условия, выходящие за рамки императивных норм гражданского права.